Deutsche Wohnen, parier sur Berlin

Deutsche Wohnen est une société de gestion et de promotion d’actifs immobiliers, implantée en majeure partie à Berlin.

Domaine d’activité

Le chiffre d’affaire de l’entreprise se répartit sur deux domaines d’activités : la gestion et la promotion d’actifs immobiliers résidentiels (86% CA) et les centres de soins infirmiers (14%). Toutes ces implantations sont localisées en Allemagne. A la fin 2017, le portefeuille immobilier s’élevait, en valeur de marché, à 18,9€ Mds.

Quelques chiffres

Les loyers à Berlin sont en hausse depuis plusieurs années, ce qui a permis au groupe immobilier d’obtenir des bénéfices nettement supérieurs à ceux de l’année dernière.

En prenant en compte l’augmentation de la valeur du parc immobilier de Deutsche Wonhen, le résultat s’établit à un peu moins d’1,9€ Mds, soit une augmentation de 6% sur un an. En Allemagne, les loyers ont augmenté de 3,4% sur une base comparable, et de 3,6% à Berlin.

La direction a souhaité augmenter dividende à 87 cents par action, ce qui équivaut à un rendement d’environ 2,7%.

Deutsche Wohnen possède plus de 110.000 appartements rien qu’à Berlin, ce qui en fait le plus grand propriétaire de la capitale. Au niveau national, la société possède environ 160.000 appartements et surfaces commerciales, sans oublier les maisons de retraites.

Perspectives

La société milite activement contre l’encadrement des loyers à Berlin. Le sujet a d’ailleurs récemment abouti à la mi-juin 2019 à un gel prévu des loyers et ce pendant les prochaines 5 années.

Normalement, cette loi entrera en vigueur d’ici janvier 2020, mais pour éviter des hausses anticipées d’ici-là, ce moratoire sera rétroactif au 18 juin 2019.

Cette mesure a fait chuter le cours de la société de plus de 20% en moins de deux semaines.

Toutefois, ce gel des loyers ne s’applique pas aux logements neufs qui seront occupés pour la première fois.

De plus, capitale allemande devient de plus en plus attractive : sa population s’accroît chaque année de 50 000 habitants et attire les investissements de toute sorte. Deutsche Wohnen ne sera donc pas désavantagée sur tous les fronts.

Par ailleurs, à Berlin, 70% des bailleurs sont des loueurs privés possédant plusieurs biens, qui constituent dès lors les premiers acteurs de cette spéculation immobilière aujourd’hui décriée.

Nous pensons que cette loi – si elle aboutit finalement, ce qui n’est pas encore certain – sera l’occasion pour Deutsche Wonhen grâce à son expérience et ses moyens importants, de consolider sa présence à Berlin face aux petits propriétaires qui seront tentés de vendre.

Berlin ne pourra de toute manière pas toujours faire face aux évolutions sociales et aux augmentations de loyers. La ville dispose d’un véritable potentiel, fort prisée des jeunes générations fortunées, la hausse des prix est inévitable à long terme.

Conclusion

Nous profitons de ce repli opportun pour prendre position sur ce gestionnaire immobilier, dans un environnement de taux bas qui durera, rendant le secteur immobilier encore plus attractif. Cet investissement peut du temps à dévoiler tout son potentiel, heureusement le dividende (2,7%) est là pour nous aider à patienter.

De plus, à la fin 2017, le portefeuille immobilier s’élevait, en valeur de marché, à 18,9€ Mds alors que la société est aujourd’hui valorisée moins de 12€ Mds.

 

Conseil d’achat 

Le cours vient de toucher sa moyenne mobile hebdomadaire 200, niveau très important, faisant office de résistance. Il se peut qu’il la casse à la baisse temporairement, néanmoins ce niveau est toujours réintégré à la hausse dans les mois suivants, à moins que la société ne dépose le bilan, ce qui est loin d’être le cas de Deutsche Wonhen, qui ne pâtit en réalité que d’une loi temporaire entravant quelque peu sa marge de manœuvre à court terme.

Ordre d’achat : à 33€

Objectif de cours : 45€ dans un premier temps, à conserver pour le dividende, un bilan sera effectué après 3 années.

Plus-value espérée : 36%

Allocation (pour les portefeuilles de plus de 100.000€, dans le cadre d’une diversification en bon père de famille) : 3%

Risque : moyen

Ticker : DWNI

Code ISIN : E000A0HN5C6

Marché : Deutsche Börse Xetra

C/B 2019 : 7,8

Est. C/B 2020 : 10