Aedifica, une SIR de grande qualité

Aedifica est une société immobilière réglementée publique (SIR) spécialisée dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers (particulièrement les logements de santé pour seniors).

Perspectives

Récemment Aedifica a acquis 92 maisons de repos réparties sur 90 sites au Royaume-Uni (5.700 résidents) pour 450 millions de livres. Celles-ci sont gérées par 14 exploitants et le portefeuille est très diversifié, affichant un rendement locatif supérieur à la moyenne (un peu plus de 7 %/an).

Ce faisant, le Royaume-Uni devient le 4e marché de Aedifica, qui se profile de plus en plus comme un acteur européen dans l’immobilier de la santé.

Cette transaction, conclue au 1er trimestre, a porté le taux d’endettement à plus de 55,5 % au 31 mars 2019. Une nouvelle augmentation de capital a ensuite été effectuée, apportant 418M d’euros (68 euros par action) et réduisant l’endettement à 38,5 %.

Ces dernières années, la SIR est particulièrement active : trois augmentations de capital ont eu lieu en 5 ans (2012, 2015 et 2017) lui faisant prendre une dimension internationale.

Ainsi, d’abord présente en Belgique (représentant 47% de son parc immobilier) la SIR s’est ensuite étendue en Allemagne (15%), puis aux Pays-Bas (14%) et désormais au Royaume-Uni (24%), ce dernier devenant son deuxième plus grand marché depuis son acquisition.

D’un autre côté, Aedifica  poursuit ses désinvestissements prévus dans des secteurs non-stratégiques de son portefeuille. Dans cette optique, une participation de 25% dans Immobe SA (immeubles à appartements) a été cédée et un contrat a été conclu portant sur la vente de 6 actifs hôteliers belges. En principe, cette dernière transaction ne sera réalisée qu’à la clôture de l’exercice 2018/2019, soit le 30 juin au plus tard.

Quelques chiffres

Au 31 mars 2019, la valeur du portefeuille immobilier s’établissait à 2,3 milliards d’euros. Les revenus locatifs nets ont bondi de 24 % en base annuelle (83,8 millions) et le portefeuille immobilier de santé comportait 251 sites accueillant 18.500 résidents.

Conclusion

Les nouveaux investissements ont pour objectif de générer une croissance des revenus à long terme, grâce à des baux longs et indexés sur l’inflation.

Ainsi, en complément à Cofinimmo, Aedifica possède un fort caractère défensif et est parfaitement adapté à l’environnement économique actuel de taux bas. La société fait aussi office de placement sans risque et d’alternative « sereine » à la pierre, proposant un rendement de dividende brut escompté de 3,4 %,.

Conseil d’achat

Contrairement aux précédentes fois, l’action n’a pas reculé après sa dernière augmentation de capital (et la plus importante).

Dans un scénario de long terme, nous nous positionnons sur le haut du range qui a été récemment cassé à 80,5€.

Objectif de cours : 100€, à conserver pour le dividende

Plus-value espérée : 23%

Allocation (pour les portefeuilles de plus de 100.000€, dans le cadre d’une diversification en bon père de famille) : 5%

Risque : faible

Ticker : ED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Bruxelles

C/B 2019 : 21,7

Est. C/B 2020: 16,5